ВВЕДЕНИЕ

С ростом инвестиционной привлекательности Турции все больше иностранных граждан оформляют вид на жительство (ВНЖ) и продолжают вести экономическую деятельность за пределами страны, включая получение доходов от аренды недвижимости за границей. Однако многие налогоплательщики не осознают свои обязательства перед турецкими налоговыми органами и могут столкнуться с финансовыми рисками.

Согласно Закону о подоходном налоге № 193 (Gelir Vergisi Kanunu, GVK), физические лица, находящиеся в Турции более 183 дней в году, приобретают статус полных налогоплательщиков (tam mükellef). Это обязывает их декларировать все доходы, полученные как в Турции, так и за её пределами, включая доходы от аренды недвижимости за границей.

Процедура налогообложения этих доходов зависит от наличия Соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) между Турцией и страной, где располагается недвижимость. При отсутствии такого соглашения налогоплательщик обязан уплачивать налог в Турции в полном объёме. Если же соглашение действует, возможен зачёт налогов, уже уплаченных за границей.

Важно отметить, что Турция участвует в международной системе автоматического обмена налоговой информацией (OECD CRS), что позволяет налоговым органам отслеживать доходы налогоплательщиков за границей. В связи с этим, игнорирование налоговых обязательств или попытка скрыть доходы может привести к значительным штрафам и даже уголовной ответственности.

Данная статья предназначена для иностранцев, бухгалтеров, налоговых консультантов, работающих с иностранными клиентами. Мы рассмотрим основные принципы налогообложения доходов от аренды зарубежной недвижимости, порядок их декларирования в Турции, методы устранения двойного налогообложения и возможные санкции за несоблюдение налогового законодательства.

I. ОБЯЗАННОСТЬ ДЕКЛАРАЦИИ ДОХОДОВ ОТ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА РУБЕЖОМ ДЛЯ РЕЗИДЕНТОВ ТУРЦИИ

Иностранные граждане, проживающие в Турции на основании вида на жительство (ВНЖ), часто задаются вопросом: нужно ли декларировать доходы, полученные от аренды недвижимости в другой стране?
Ответ на этот вопрос зависит от налогового статуса лица в Турции.

1. КТО СЧИТАЕТСЯ НАЛОГОВЫМ РЕЗИДЕНТОМ ТУРЦИИ?

В соответствии с Законом о подоходном налоге № 193 (Gelir Vergisi Kanunu, GVK), налогоплательщики делятся на полных (tam mükellef) и ограниченных (dar mükellef).

📌 Полными налогоплательщиками признаются физические лица, которые:

• • Имеют постоянное место жительства в Турции.
  • Находятся в Турции 183 дня и более в течение календарного года (статья 4 GVK).

📌 Ограниченные налогоплательщики – это лица, которые:

• • Пребывают в Турции менее 183 дней в году.
  • Облагаются налогом только на доходы, полученные из источников в Турции.

Таким образом, если иностранец проживает в Турции более 6 месяцев в году, он становится полным налогоплательщиком и обязан декларировать все доходы, включая доходы от аренды зарубежной недвижимости.

👉 Пример: Гражданин Казахстана, имеющий ВНЖ в Турции и проживающий в стране 200 дней в году, владеет квартирой в Алматы, которую сдаёт в аренду. Он получает 12 000 долларов США в год. Так как он является полным налогоплательщиком Турции, он обязан включить этот доход в свою налоговую декларацию.

II. РАСЧЕТ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДОВ ОТ АРЕНДЫ ЗА РУБЕЖОМ, ЕСЛИ НЕТ СОГЛАШЕНИЯ С ТУРЦИЕЙ

Если страна, где находится недвижимость, не заключила с Турцией соглашение об избежании двойного налогообложения, налогоплательщик обязан задекларировать весь полученный доход и уплатить налог в Турции в полном объёме.

Согласно статье 85 GVK, все доходы, включая аренду недвижимости за границей, должны быть заявлены в годовой налоговой декларации.

Тариф налога на доходы физических лиц в Турции на 2025 год:

  До 110 000 TL – 15%

  От 110 001 до 230 000 TL – 20% (на 110 000 TL налог составит 16 500 TL, а на оставшуюся сумму применяется 20%)

  От 230 001 до 580 000 TL – 27% (на 230 000 TL налог составит 40 500 TL, а на оставшуюся сумму применяется 27%)

  От 580 001 до 3 000 000 TL – 35% (на 580 000 TL налог составит 135 000 TL, а на оставшуюся сумму применяется 35%)

  Свыше 3 000 000 TL – 40% (на 3 000 000 TL налог составит 982 000 TL, а на оставшуюся сумму применяется 40%)

👉 Пример расчёта:  Гражданин Польши, имеющий ВНЖ в Турции, получает 15 000 евро в год (500 000 TL) от аренды квартиры в Варшаве. Поскольку Польша не имеет соглашения с Турцией, он обязан заплатить налог в Турции по следующему расчету:

• • 110 000 TL × 15% = 16 500 TL
    • (230 000 TL — 110 000 TL) × 20% = 24 000 TL
    • (500 000 TL — 230 000 TL) × 27% = 72 900 TL

🔹 Итого к уплате: 113 400 TL (около 3 024 евро, по курсу 37,5 TL за 1 евро).

III. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ НАЛИЧИИ СОГЛАШЕНИЯ ОБ ИЗБЕЖАНИИ ДВОЙНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (НА ПРИМЕРЕ КАЗАХСТАНА И ГЕРМАНИИ)

Если страна, где находится недвижимость, заключила с Турцией налоговое соглашение, то применяются особые правила.

1. Как устраняется двойное налогообложение?

Соглашения предусматривают два метода:
1️⃣ Метод освобождения – доход облагается налогом только в стране происхождения и не включается в базу налогообложения в Турции.
2️⃣ Метод зачёта – налог, уплаченный в другой стране, вычитается из суммы налога, подлежащего уплате в Турции.

📌 Пример 1:

Гражданин Казахстана, проживающий в Турции, сдаёт квартиру в Нур-Султане, получая 20 000 долларов в год. В Казахстане налог на аренду 10% (2 000 долларов). В Турции налог на этот доход составит 15% (3 000 долларов). Так как между Казахстаном и Турцией действует метод зачёта, налогоплательщик должен уплатить в Турции только разницу:
3 000 — 2 000 = 1 000 долларов.

📌 Пример 2:

Гражданин Германии, проживающий в Турции, сдаёт квартиру в Берлине, получая 30 000 евро в год. В Германии налог составляет 20% (6 000 евро). В Турции налог на этот доход составит 27% (8 100 евро). Так как Германия и Турция заключили соглашение, налогоплательщик сможет вычесть сумму, уплаченную в Германии (6 000 евро), и доплатить только 2 100 евро в Турции.

IV. КАКИЕ ШТРАФЫ ГРОЗЯТ ЗА НЕПОДАЧУ НАЛОГОВОЙ ДЕКЛАРАЦИИ?

🔴 Штраф за несвоевременную подачу декларации – 5 000 – 50 000 TL.
🔴 Штраф за занижение доходов – 50% от суммы неуплаченного налога.
🔴 В особо крупных случаях, или если есть подтасовка информации и документов – уголовное преследование (VUK, ст. 359).

V. ВЫВОДЫ

✅ Иностранцы, проживающие в Турции более 183 дней, считаются налоговыми резидентами и должны декларировать доходы от аренды за границей.
✅ Если между Турцией и страной, где находится недвижимость, нет соглашения, налог платится в Турции в полном объёме.
✅ При наличии соглашения можно зачесть налог, уплаченный за границей.
✅ Автоматический обмен налоговой информацией (OECD CRS) делает уклонение от налогов практически невозможным.

Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш  ТЕЛЕГРАМ канал

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является официальной налоговой или юридической консультацией. Налоговое законодательство Турции может изменяться, а правила налогообложения доходов от аренды зарубежной недвижимости зависят от множества факторов, включая налоговый статус резидента, наличие Соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) и размер получаемого дохода.

Во избежание финансовых рисков, штрафов или иных санкций, иностранным гражданам, имеющим источники доходов за границей, рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или адвокату, специализирующемуся на международном налогообложении. Только специалист сможет дать персонализированную консультацию, учесть все нюансы законодательства и помочь корректно подать налоговую декларацию в Турции.