В Турции доходы от аренды могут облагаться налогом двумя разными способами: метод реальных (фактических) расходов (gerçek gider yöntemi) и паушальный метод (götürü gider yöntemi). Выбор метода влияет на то, какие затраты можно вычесть из налогооблагаемой суммы и как рассчитывается итоговый налог.
Паушальный метод: автоматический вычет 15% без подтверждения расходов. Если арендодатель выбирает паушальный метод, он получает фиксированный налоговый вычет в размере 15% от дохода без необходимости предоставлять подтверждающие документы. Например: если арендодатель сдает квартиру за 200 000 TL в год, то при паушальном методе налогооблагаемая сумма автоматически уменьшается на 30 000 TL (15%), и налог будет рассчитываться уже с 170 000 TL.
До 1 января 2017 года этот вычет составлял 25%, но затем он был уменьшен до 15%, что увеличило налоговую нагрузку. Важно учитывать: если налогоплательщик выбирает этот метод, он обязан использовать его минимум два года и не может перейти на метод реальных расходов раньше.
Метод реальных расходов: вычет фактических затрат на содержание недвижимости. При выборе метода реальных расходов налогоплательщик может вычитать из налогооблагаемого дохода все документально подтвержденные затраты, связанные с арендой.
К таким расходам относятся:
✅ Ремонт и техническое обслуживание (например, покраска стен, замена сантехники).
✅ Коммунальные платежи, если они оплачиваются арендодателем.
✅ Амортизация здания (если оно не новое).
✅ Страховка недвижимости.
✅ Проценты по ипотеке, если недвижимость приобретена в кредит.
✅ Налоги на недвижимость.
📌 Пример: Если арендатор получил доход в 200 000 TL, но потратил 50 000 TL на ремонт, страхование и другие расходы, он сможет вычесть эту сумму, и налог будет рассчитан уже с 150 000 TL.
Этот метод выгоден тем, у кого высокие фактические расходы на содержание недвижимости. Однако все вычеты должны быть подтверждены документами (чеками, квитанциями, договорами).
Как выбрать наиболее выгодный метод?
📌 Если расходы меньше 15% от дохода, выгоднее использовать паушальный метод, так как он позволяет уменьшить налоговую базу без лишней бумажной работы.
📌 Если расходы выше 15%, лучше выбрать метод реальных расходов, так как он позволит снизить налогооблагаемую сумму на большую сумму.
Следовательно, выбор метода налогообложения доходов от аренды в Турции зависит от уровня фактических затрат на содержание недвижимости. Паушальный метод удобнее и требует меньше документов, но ограничивает возможные вычеты. Метод реальных расходов может принести больше налоговых льгот, но требует подтверждения всех затрат. Чтобы избежать переплат, важно заранее просчитать возможные вычеты и выбрать наиболее подходящий вариант.
МОЖЕТ ЛИ АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИВЕСТИ К УБЫТКАМ?
В некоторых случаях арендодатель может столкнуться с ситуацией, когда его расходы на содержание недвижимости превышают полученный доход от аренды. Однако не все виды убытков могут быть признаны для целей налогового вычета.
Согласно налоговому законодательству Турции, если недвижимость используется в качестве источника пассивного дохода (Gayrimenkul Sermaye İradı), то амортизация или снижение ее стоимости не признаются убытком и не могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода.
Тем не менее, если расходы на содержание недвижимости превышают доход, это может привести к образованию налогового убытка. В таком случае закон позволяет переносить этот убыток на будущие периоды и вычитать его из дохода от аренды в течение следующих пяти лет.
Однако есть два важных исключения:
* Если арендодатель сам живет в съемной квартире или государственном жилье (lojman) и вычитает из налогооблагаемого дохода сумму аренды, то образовавшийся убыток не может быть перенесен на будущие периоды.
* Если арендодатель применяет 5%-ный вычет от стоимости недвижимости (допустимый в течение первых пяти лет после покупки), то невычтенная часть не может быть засчитана как превышение расходов.
ПОЧЕМУ МЕТОД РЕАЛЬНЫХ РАСХОДОВ БОЛЕЕ ВЫГОДЕН ПРИ НАЛОГООБЛОЖЕНИИ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ?
Выбор метода налогообложения доходов от аренды – важный вопрос для арендодателей в Турции. Метод реальных расходов (gerçek gider yöntemi) позволяет вычитать из налогооблагаемого дохода фактические затраты, связанные с содержанием недвижимости. Это делает его более привлекательным в ситуациях, когда расходы значительны.
Какие расходы можно вычесть при методе реальных расходов?
При использовании метода реальных расходов из дохода от аренды можно вычесть:
✔ Оплату коммунальных услуг (освещение, отопление, вода, обслуживание лифтов), если они оплачиваются владельцем.
✔ Затраты на управление недвижимостью (например, услуги управляющей компании, охрана).
✔ Расходы на ремонт, техническое обслуживание и поддержание здания в хорошем состоянии.
✔ Страховые взносы за недвижимость.
✔ Проценты по ипотечным кредитам, если недвижимость приобретена в кредит.
✔ Налоги, сборы, государственные пошлины, уплаченные в связи с недвижимостью.
✔ Амортизацию стоимости здания, а также расходы на утепление и энергосбережение (если в 2023 году затраты превышают 4 400 TL, их можно включить в стоимость недвижимости).
✔ Компенсационные выплаты, убытки и штрафы, если они предусмотрены договором или судебным решением.
✔ Арендные платежи за недвижимость, если собственник сдает в субаренду.
🔹 Пример: Если арендодатель приобрел квартиру в 2024 году и сдает ее в аренду как жилую недвижимость, он может дополнительно вычесть 5% от стоимости покупки в течение первых пяти лет. Однако это правило не распространяется на недвижимость, приобретенную до 2019 года.
Можно ли вычесть расходы на аренду, если сам владелец тоже снимает жилье?
Некоторые арендодатели, сдавая свое жилье, сами живут в аренде. В таком случае можно вычесть арендную плату за съемное жилье из дохода от аренды собственности, но с одним исключением:
🚫 Если ребенок собственника арендует квартиру, но договор оформлен на родителя, этот расход не может быть включен в налоговый вычет.
Как правильно рассчитать вычет по методу реальных расходов?
📌 Пример расчета: предположим, что в 2024 году арендодатель (E) сдал свою квартиру и получил 220 000 TL дохода. Он также понес 75 000 TL расходов, связанных с недвижимостью, и выбрал метод реальных расходов. Для расчета вычета применяется формула:
🔹 (Общий расход × Налогооблагаемый доход) ÷ (Общий доход + Расходы).
➡ (220 000 TL × 75 000 TL) ÷ (220 000 TL + 75 000 TL) = 55 932 TL.
Таким образом, вместо полного вычета 75 000 TL из налогооблагаемого дохода можно списать только 55 932 TL.
Если бы этот же налогоплательщик выбрал паушальный метод (фиксированный вычет 15%), его налогооблагаемая база уменьшилась бы всего на 33 000 TL (15% от 220 000 TL).
📌 В этом случае метод реальных расходов позволяет снизить налогооблагаемую сумму почти в 1,7 раза больше, чем паушальный метод, что делает его значительно более выгодным при высоких расходах на содержание недвижимости.
📌 Важно! Налогоплательщики, выбравшие метод реальных расходов, обязаны хранить все подтверждающие документы (счета, квитанции, договоры) в течение пяти лет и предоставлять их по запросу налоговой службы. В противном случае расходы могут быть аннулированы, а налогоплательщик – оштрафован.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Правильное управление налогами при сдаче недвижимости в аренду в Турции играет ключевую роль в оптимизации расходов и соблюдении законодательства. Выбор между методом реальных расходов и паушальным методом (15% от дохода) требует тщательного анализа, поскольку каждый из них может дать разные финансовые преимущества в зависимости от суммы расходов.
Важно помнить, что налоговые убытки можно переносить на пять лет, но существуют ограничения, такие как запрет на перенос убытков, если арендодатель сам арендует жилье или использует 5%-ный вычет от стоимости недвижимости.
Кроме того, налогоплательщики обязаны хранить все подтверждающие документы в течение пяти лет и предоставлять их налоговым органам по запросу. Нарушение этих требований может привести к штрафам и налоговым доначислениям.
Поэтому, чтобы избежать ошибок и минимизировать налоговые риски, рекомендуется проконсультироваться с профессиональными бухгалтерами, специализирующимися на налогообложении недвижимости в Турции.
Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Информация в материале основана на действующих нормативных актах Турции, однако законы и налоговые правила могут изменяться, а также интерпретироваться по-разному в зависимости от конкретных обстоятельств.
Автор и издатель не несут ответственности за возможные ошибки, неточности или упущения и расчеты в примерах, а также за любые последствия, возникающие при использовании данной информации без предварительной консультации с лицензированными специалистами.
Перед тем как принимать решения, связанные с налоговым учетом, отчетностью или планированием аренды недвижимости в Турции, обязательно проконсультируйтесь с профессиональным бухгалтером или юристом, имеющим лицензию на оказание таких услуг. Только квалифицированные специалисты могут дать рекомендации, соответствующие вашему конкретному случаю и актуальному законодательству.
